Corona-Pandemie & WEG-Recht: Aktuelle Fragen und Antworten für Wohnungseigentümer

 


 

Corona-Pandemie & WEG-Recht: Aktuelle Fragen und Antworten für Wohnungseigentümer
 
Welche Auswirkungen hat die Corona-Pandemie für Wohnungseigentümer, für ihre Versammlungen, Abrechnungen, Wirtschaftspläne und Beschlüsse?
 
Nach Erscheinen des Beitrages können sich schnell Änderungen der Sach- und Rechtslage ergeben. Hiermit geben wir Ihnen die bekannte Sach- und Rechtslage mit Stand vom 20.04.2020 wieder. (Bundesland Bayern)
 
1. Können Wohnungseigentümer-Versammlungen bei Ausgangssperre oder Kontaktverbot stattfinden?
 
Versammlungen können nur stattfinden, soweit die gesetzlichen Bestimmungen Versammlungen überhaupt zulassen. Gemäß den aktuellen gesetzlichen Verordnungen, kann man das vorübergehend ausschließen. In der aktuellen Bayerischen Verordnung über erforderliche Maßnahmen zur Eindämmung der Ausbreitung des neuartigen Coronavirus SARS-CoV-2 vom 22. März 2020 sind nach deren § 1 öffentliche und nichtöffentliche Veranstaltungen, Versammlungen, Zusammenkünfte und Ansammlungen verboten. Die anderen Länder haben sehr ähnliche Bestimmungen getroffen. Versammlungen können auch deswegen schon gar nicht stattfinden, da derzeit keine Möglichkeit besteht Räumlichkeiten anzumieten.
 
2. Können die Wohnungseigentümer zurzeit auch ohne Eigentümerversammlung Beschlüsse fassen?
 
Das Wohnungseigentumsgesetz kennt in seinem § 23 Abs. 3 WEG den so genannten schriftlichen Beschluss (sog. Umlaufbeschluss). Diese Bestimmung setzt voraus, dass alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu einem Beschluss schriftlich erklären, sonst ist solch ein Beschluss nicht rechtsgültig. Diese Strenge führt in der Praxis dazu, dass es jedenfalls in größeren Wohnungseigentumsanlagen, sei es aus Desinteresse, sei es aus Unwissenheit oder aus Unwillen, in der Regel nicht zu einem schriftlichen Beschluss kommt. Die Durchführung einer Eigentümerversammlung über ein schriftliches Verfahren (Umlaufverfahren) ist praktisch nicht durchführbar.
 
3. Was gilt für Abrechnungen, die in der Eigentümerversammlung zu beschließen sind?
 
Leider müssen wir Ihnen mitteilen, dass Abrechnungen erst rechtsgültig sind, nachdem diese in einer Eigentümerversammlung beschlossen wurden. Mit der Abrechnung werden im Kern nämlich nur die Abrechnungsspitzen beschlossen und als Forderung begründet. Viel wesentlicher sind daher die Wirtschaftspläne. Hier wird § 6 Abs. 2 des Gesetzes über Maßnahmen im Gesellschafts-, Genossenschafts-, Vereins-, Stiftungs- und Wohnungseigentumsrecht zur Bekämpfung der Auswirkungen der COVID-19-Pandemie helfen.
Bei der Jahresabrechnbung ist folgendes anzumerken: Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gilt das Zuflussprinzip.
Alle Beträge gehen damit in dem Jahr der Zahlung in die Steuerklärung ein.
Da die Jahresabrechnung aber immer erst im Folgejahr erstellt wird, geht die Jahresabrechnung 2019
zwangsläufig in die Steuererklärung für 2020 ein. Der Zeitversatz entsteht aus dem Umstand, dass die
faktisch im Jahre 2019 angefallenen Kosten, erst im Jahre 2020 mit dem Beschluss der Abrechnung und
dem daraus resultierenden Einzug oder Auszahlung der Salden in Rechnung gestellt werden. Wir bitten Sie hierzu Ihren Steuerberater zu kontaktieren.
 
4. Wäre eine Online-Versammlung der Eigentümer sinnvoll?
 
Eine Online-Versammlung (oder virtuelle Versammlung) könnte Vorteile haben. Derzeit sind Online-Versammlungen vom Gesetzgeber nocht nicht gestattet. Die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes plant diese in Zukunft zu ermöglichen.
Wir haben bereits die technischen Voraussetzungen geschaffen und halten Beiratssitzungen über Live-Streams mit diversen technischen Komponenten ab und freuen uns auf eine Gesetzesänderung in dieser Richtung.
 
5. Welche Pflichten haben die Wohnungseigentümer bzw. deren Verwalter zur Vermeidung von Infektionen in der Wohnungseigentumsanlage?
 
Die Wohnungseigentümer müssen sich an die gesetzlichen Bestimmungen halten, die für jedermann gelten.
Die Auflagen des Verwalters entsprechen denen jedes anderen Unternehmens, Ämtern oder Behörden. Wir können derzeit den Betrieb aufrecht erhalten unter Auflage von Sicherheitsvorkehrungen und Mindestabstände, was dazu führt, dass wir nicht in voller Stärke arbeiten können.
 
6. Ergeben sich für den Verwalter besondere Verpflichtungen, wenn im Objekt Infektionsfälle auftreten?
 
Kommt es wegen der Corona-Pandemie in einer Wohnungseigentumsanlage zu Todesfällen oder erkranken Wohnungseigentümer am SARS-CoV-2-Virus, ist es grundsätzlich die Aufgabe des Wohnungseigentümers oder der Angehörigen und der Behörden, das Notwendige zu veranlassen.
Unsere Aufgabe ist es, diese Schritte angemessen zu begleiten. Wird uns ein Todesfall bekannt, werden wir die Angehörigen, soweit möglich und soweit Adressen bekannt sind und unter Wahrung des Datenschutzes bekannt sein dürfen, und die Behörden unterrichten.
 
7. Bleibt der Verwalter aktuell im Amt, wenn seine Bestellungszeit abläuft?

Ja. Diesen Fall regelt jetzt § 6 Abs. 1 des Gesetzes über Maßnahmen im Gesellschafts-, Genossenschafts-, Vereins-, Stiftungs- und Wohnungseigentumsrecht zur Bekämpfung der Auswirkungen der COVID-19-Pandemie. Diese Bestimmung setzt § 26 Abs. 1 Satz 2 WEG vorübergehend außer Kraft. Läuft also die Bestellungszeit eines Verwalters im Jahr 2020 oder später ab, bleibt die entsprechende Person auch ohne einen Beschluss der Wohnungseigentümer zunächst weiterhin Verwalter. Diese Fortgeltung dürfte im Interesse aller Beteiligten sein und ist die Folge davon, dass vorübergehend keine Versammlungen stattfinden und keine Bestellungsbeschlüsse gefasst werden können.
 
8. Gelten bereits genehmigte Wirtschaftspläne fort?

Der zuletzt von den Wohnungseigentümern beschlossene Wirtschaftsplan gilt bis zum Beschluss eines neuen Wirtschaftsplans fort.
 
9. Kann der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage weiterhin Maßnahmen zur Erhaltung des Objekts ergreifen?

Ja, selbstverständlich. Dabei muss man aber unterscheiden. Da sind zum einen die laufenden Maßnahmen der erforderlichen ordnungsmäßigen Instandhaltung und Instandsetzung (§ 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 WEG). Hier ist der Verwalter im Grunde sehr frei, in dem was er tut. Anders ist es bei in „dringenden“ Fällen zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG). Hier kann der Verwalter nur die erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Beispiele für solche eiligen Fälle sind etwa ein Gasleck, ein Leitungsbruch oder eine schadhafte Versorgungs- oder Abwasserleitung. § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG deckt freilich nur solche Maßnahmen ab, die im Rahmen einer ordnungsmäßigen Verwaltung eine Gefahrenlage für das gemeinschaftliche Eigentum beseitigen, nicht aber solche, die der dauerhaften Behebung der Schadenursache dienen. Die Bestimmung des § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG erlaubt mithin nur Sicherungsmaßnahmen.
 
Bei weiteren Fragen stehen wir Ihnen natürlich zur Verfügung

 

Auf dieser Website werden Cookies eingesetzt. Durch die weitere Nutzung der Webseite stimmen Sie der Verwendung von Cookies zu. Weitere Informationen erhalten Sie in unserer Datenschutzerklärung.