Nachträglicher Einbau von Ladestationen für Elektroautos in Wohnungseigentumsanlagen

 


 

Nachträglicher Einbau von Ladestationen für Elektroautos in
Wohnungseigentumsanlagen

Informationen zur Umsetzung individuell oder gemeinschaftlich angestrebter Beschlüsse im Zusammenhang mit der Elektromobilität

In zahlreichen Wohnungseigentümergemeinschaften wird derzeit diskutiert, ob individuelle oder gemeinschaftliche Ladestationen für das Aufladen von Elektromobilien installiert werden können. Wohnungseigentumsrechtlich ist dies ungeachtet der nachfolgend beschriebenen umweltpolitischen Ziele sehr problematisch, wie das beigefügte Urteil des Landgerichts München I vom 26.01.2016 (36 S 2041/15 WEG) zeigt. Jüngere Urteile bestätigen diese Rechtsprechung und eine Änderung ist auch nicht zu erwarten, solange die zur Zeit diskutierten Entwürfe zur Änderung des Wohnungseigentumsrechts nicht verabschiedet werden.
 
1. Politische Ziele / Rechtliche Rahmenbedingungen

Erklärtes Ziel der Bundesregierung ist die Zulassung von 1 Mio. Elektroautos bis 2020; aktuell sind ca. 200.000 EFahrzeuge angemeldet (Stand Ende 2018). Durch die mit dem Elektromobilitätsgesetz (EmoG) vom 05.06.2015 eingeführten Vorrechte für Elektroautos und der zwischenzeitlich bis zum Ende des Jahres 2020 verlängerten Beantragungsfrist für Zuschüsse beim Kauf oder Leasing eines Elektroautos (Bund und Fahrzeughersteller) sowie zahlreicher Fördermöglichkeiten der Bundesländer und Kommunen soll das Interesse am Erwerb von Fahrzeugen, die zumindest auch über einen Elektro-Antrieb verfügen, noch deutlich gesteigert werden.

Durch die überarbeitete Richtlinie (EU) 2018/844 wird u. a. der Ausbau der Infrastruktur für das Aufladen von Elektrofahrzeugen in Gebäudeparkplätzen unterstützt, indem die Installation von Leitungsinfrastrukturen und Ladepunkten vorgeschrieben wird. Die Richtlinie ist am 09.07.2018 in Kraft getreten und muss bis 10.03.2020 von den EU-Ländern in nationales Recht umgesetzt werden. Sowohl ein Gesetzentwurf des Bundesrates (BT-Drs. 19/401) als auch Diskussionsentwürfe des BMJV (Bundesministerium der Justiz und Verbraucherschutz) und des Bayerischen Staatsministeriums der Justiz zielen auf eine Erleichterung miet- und wohnungseigentumsrechtlicher Zustimmungserfordernisse. Sie werden aktuell in den zuständigen Fachgremien behandelt.
 
 
2. Die aktuelle Rechtslage

Die Behandlung von Beschlussanträgen, die die nachträgliche Ausstattung von Stellplätzen in
Wohnungseigentumsanlagen beinhalten, richtet sich bis zur einer etwaigen Gesetzesänderung am bestehenden
Recht (§ 22 WEG). Die Antwort, ob zustimmende Beschlüsse verlangt oder ergehende Beschlüsse erfolgreich
angefochten werden können, hängt von verschiedenen Faktoren ab, insbesondere davon, ob die Teilungserklärung /
Gemeinschaftsordnung diesbezügliche Regelungen vorsieht, ob der antragstellende Eigentümer über einen eigenen
Stellplatz verfügt und welche Baumaßnahmen konkret erforderlich sind, um die Einrichtung und den Betrieb der
Ladestation zu ermöglichen.
 
a. Bauliche Veränderung ( § 22 Abs. 1 WEG)

Die Schaffung einer Ladeinfrastruktur wird im Regelfall als bauliche Veränderung zu qualifizieren sein, weil sie
über die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgeht.
Es besteht keine gesetzliche Verpflichtung zu deren Herstellung; Ladestationen für Elektrofahrzeuge stellen
(zumindest bei Bestandsbauten) noch keinen Mindeststandard dar (s. anliegendes Urteil des LG München I).
Durch die Installation einer Ladestation und die erforderliche Leitungsführung wird regelmäßig
Gemeinschaftseigentum in Anspruch genommen, so dass hierfür die Zustimmung aller Eigentümer
erforderlich ist, die von der Baumaßnahme beeinträchtigt werden. Der Begriff der Beeinträchtigung ist dabei
weit auszulegen, es genügt jede nicht völlig belanglose Rechtsbeeinträchtigung.
Dies gilt sowohl für bauliche Maßnahmen im Einzel- als auch im Gemeinschaftsinteresse. Denn über die
Montage der Ladestation selbst hinaus ist in der Regel zusätzlich eine Verstärkung der gemeinschaftlichen
elektrischen Anlage (Hausanschluss, Kabel, Sicherungen, Umbau Zählerschrank etc.) erforderlich. Derartige
Maßnahmen betreffen alle Wohnungseigentümer nachteilig, so dass für deren Umsetzung gemäß § 22 Abs. 1
S. 1 WEG regelmäßig die Zustimmung aller Wohnungseigentümer erforderlich ist.
Aber auch dann, wenn ausnahmsweise die gemeinschaftliche Elektroanlage ausreichend dimensioniert sein
sollte, so dass der bauwillige Sondereigentümer, der sich individuell eine Lademöglichkeit verschaffen will,
hierfür „nur“ auf eine Garagenwand baulich einwirken oder, wenn er Teilflächen eines zu seinen Gunsten
eingeräumten Sondernutzungsrechts für die Montage von Lademöglichkeiten verwenden möchte, benötigt
er einen Beschluss und die Zustimmung der restlichen Miteigentümer. Allein die in jedem Fall erforderliche
Kabelverlegung zu dem Kfz-Stellplatz durch das Gemeinschaftseigentum wird als zustimmungspflichtiger
Eingriff in die gemeinschaftliche Bausubstanz gewertet (s. anliegendes Urteil des LG München I).
Selbst für den Fall, dass der Stellplatz bereits über einen eigenen, mit einem Zwischenzähler ausgestatteten
Stromanschluss verfügt, stellt die Montage einer Ladestation für sich genommen eine zustimmungspflichtige
bauliche Veränderung dar; auf Grund des baulichen Eingriffs in den im Gemeinschaftseigentum stehenden
Boden der Tiefgarage ist die Genehmigung der Nutzung durch Mehrheitsbeschluss nicht möglich (LG
Hamburg, Urteil vom 17.06.2015 – 318 S 167/14 – NJW-RR 2016, 82).
 
b. Modernisierung/Anpassung des Gemeinschaftseigentums an den Stand der Technik (§ 22 Abs. 2 WEG)

Wird die Installation einer Ladestation als Modernisierung oder eine Anpassung des Gemeinschaftseigentums
(nicht des Sondereigentums!) an den Stand der Technik gemäß § 22 Abs. 2 WEG angesehen, (was das LG
München I im anliegenden Urteil offen lässt), kann die Maßnahme auch gegen die Stimmen beeinträchtigter
Eigentümer mit der sogenannten „doppelt qualifizierten Mehrheit“ von drei Viertel aller stimmberechtigten
Wohnungseigentümer und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen werden.
Eine Modernisierung ist eine bauliche Veränderung, die der Modernisierung entsprechend § 555 b Nr. 1 bis 5
BGB oder der Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik dient, dabei aber die
Eigenart der Wohnanlage nicht ändert und keinen Eigentümer gegenüber den anderen unbillig benachteiligt.
 
Modernisierung entsprechend § 555 b Nr. 1 bis 5 BGB
Die dort genannten Voraussetzungen treffen möglicherweise mehrfach zu:
 Die Stärkung der Elektromobilität dient den in den Klimaschutzplan 2050 der
Bundesregierung vom 14.11.2016 aufgenommenen Klimaschutzzielen, so dass die Schaffung
von Ladeinfrastruktur als notwendige Maßnahme zur Förderung der Elektromobilität für den
Klimaschut
z i. S. d. § 555 b Nr. 2 BGB angesehen wird („das Klima nachhaltig geschützt
wird“).

Die Installation von Ladestationen dürfte auch zu einer „nachhaltigen
Gebrauchswerterhöhung“ i. S. d. § 555 b Nr. 4 BGB führen.
Auch die „nachhaltige Wohnwertverbesserung“ i. S. d. § 555 b Nr. 5 BGB dürfte zu bejahen
sein.
 
Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik
„Stand der Technik“ bedeutet das Niveau einer anerkannten und in der Praxis bewährten,
fortschrittlich technischen Entwicklung, die das Erreichen des gesetzlich vorgegebenen Ziels gesichert
erscheinen lässt (BT-Drs. 16/887, 30).
Der gewünschte Erwerb von Elektroautos ist erklärtes politisches Ziel des Klimaschutzes; es kann
letztlich nur erreicht werden, wenn die Möglichkeit zum „häuslichen“ Laden besteht. Eine
Lademöglichkeit am Stellplatz könnte daher als Stand der Technik angesehen werden.
Andererseits sollen Ladestationen in Bestandsbauten – im Gegensatz zu Neubauten – heute noch
nicht dem Stand der Technik entsprechen (LG München I a.a.O.).
 
Keine Änderung der Eigenart der Wohnanlage
Ob das charakteristische Aussehen oder die typische Nutzung eines Gebäudes durch die Installation
von Ladestationen verändert wird, ist eine Frage des Einzelfalls, insbesondere des Umfangs und des
Standorts der geplanten Ladestationen.
Soweit die Montage innerhalb von Garagen erfolgt, dürfte das äußere Erscheinungsbild der
Wohnanlage nicht negativ tangiert sein; auch die typische Gebäudenutzung wird durch die in naher
Zukunft allgemein übliche Nutzung von Ladeeinrichtungen nicht verändert.
 
Keine unbillige Benachteiligung eines Eigentümers gegenüber den Miteigentümern
Eine unbillige Benachteiligung i. S. d. § 22 Abs. 2 WEG kann einerseits in einem beachtenswerten
Nachteil und andererseits in einer durch die Modernisierungsmaßnahme verursachten, treuwidrigen
Ungleichbehandlung liegen. Die Nachteile müssen erheblicher sein, als bei der baulichen
Veränderung gemäß § 22 Abs. 1 i. V. m. § 14 Nr. 1 WEG (BGH, Urteil vom 18.02.2011 – V ZR 82/10 –
NZM 2011, 281).

Ein beachtenswerter Nachteil könnte z. B. durch einen „Ladepunkt-Dschungel“ direkt vor einer
Sondernutzungs-Terrassenfläche oder der objektiv unzumutbaren Erschwerung der Benutzbarkeit des
eigenen, benachbarten Stellplatzes infolge der Errichtung eines Carports mit solarbetriebener
Ladestation entstehen.

Eine treuwidrige Ungleichbehandlung könnte beispielsweise darin liegen, dass die beschlossene
Maßnahme nicht sicherstellt, dass im Zweifelsfall alle Eigentümer auf geeignete Weise Zugang bzw.
eine Anschlussmöglichkeit zur Ladeinfrastruktur erhalten können.
Selbst wenn ein „Modernisierungsbeschluss“ grundsätzlich möglich ist, ist die Hürde der notwendigen
„doppelt qualifizierten“ Mehrheit hoch. Vor Beschlussfassung ist vorbereitend eine umfassende Prüfung der
mit der Maßnahme verbundenen technischen und baulichen Maßnahmen objektspezifisch unumgänglich.
Unabhängig von der Einstufung der Maßnahme – ob als bauliche Veränderung (Zustimmung aller
Wohnungseigentümer) oder als Modernisierung („doppelt qualifizierte Mehrheit“) – besteht kein Anspruch
auf Zustimmung zur Errichtung von Ladestationen, da allein begrüßenswerte, umweltschützende
Maßnahmen keine Grundlage für einen Anspruch auf Zustimmung sind und kein Anspruch auf
Modernisierung besteht (s. anliegendes Urteil des LG München I).
 
c. Anwendung von § 21 Abs. 5 Nr. 6 WEG – erstmalige Herstellung eines Energieversorgungsanschlusses
 
Der einzelne Sondereigentümer hat keinen Anspruch auf Duldung der Installation einer Ladestation auf
seinem Stellplatz mit der Begründung, es handele sich um die erstmalige Herstellung eines (bislang am
Stellplatz nicht vorhandenen) Stromanschlusses. Es besteht kein individueller Anspruch auf Anschluss des
Stellplatzes an das Stromnetz (s. anliegendes Urteil des LG München I).
 
d. Kostentragung und Kostenverteilung
 
Die Interessenslage beurteilt sich grundsätzlich danach, ob ein einzelner Wohnungseigentümer einen Antrag
auf Zustimmung zur Errichtung einer Ladestation stellt oder ob die Maßnahme von einem Großteil der
Wohnungseigentümer im Gemeinschaftsinteresse favorisiert wird.
Im ersten Fall, soll regelmäßig der bauwillige Sondereigentümer sämtliche Kosten (einmalig anfallende und
Folgekosten) tragen, im zweiten Fall wird eine Kostenverteilung auf alle Wohnungseigentümer angestrebt,
was letztlich unproblematisch ist, da diese Kostenverteilung der gesetzlichen Regelung des § 16 Abs. 2 WEG
entspricht.

Während die einmalig anfallenden Kosten gemäß § 16 Abs. 4 WEG dem bauwilligen Sondereigentümer durch einen entsprechenden Beschluss – mit der Genehmigung der Maßnahme unter Verwahrung gegen die Kostenlast - auferlegt werden können, ist bezüglich der Folgekosten eine diesbezügliche Beschlusskompetenz strittig und in der Folge ein derartiger Beschluss möglicherweise komplett nichtig (LG Hamburg, Urteil vom 04.03.2016 – 318 S 109/15 - ZWE 2016, 458). Die gewünschte Regelung für zukünftig anfallende Kosten könnte ggfs. durch Vereinbarung oder eine freiwillige vertragliche Verpflichtung des bauwilligen Sondereigentümers mit dem Verband geregelt werden. Die laufenden Stromkosten können per Zwischenzähler dem bauwilligen Sondereigentümer zugeordnet werden; bei einer gemeinschaftlichen Ladestation und Verauslagung der Stromkosten durch die Gemeinschaft ist ein geeignetes System zu implementieren, das eine verbrauchs- oder verursachungsgerechte Abrechnung mit Beschluss gemäß § 16 Abs. 3 WEG ermöglicht.
 
3. Dullinger Immobilien Verwaltung unterstützt die Eigentümergemeinschaften
Nach derzeitiger Rechtslage ist – ohne Prüfung der objektspezifischen Voraussetzungen – von einer Beschlussfassung über die Installation einer Ladestation für Elektrofahrzeuge abzuraten. Neben o.a. Themen sind ebenfalls die Themen Wartung, Stromversorgung, Brandschutz usw. hierbei noch nicht bedacht.
 
Bei ernsthaftem Interesse empfiehlt sich daher als erster Schritt ein Grundsatzbeschluss, in dem die Wohnungseigentümer darüber entscheiden, ob durch die Beauftragung eines Fachplaners die technischen und baulichen Voraussetzungen für die Installation von Ladestationen für Elektrofahrzeuge in der Wohnungseigentumsanlage ermittelt werden sollen, damit der Umfang der technischen Möglichkeiten und der zu erwartenden Kosten als Diskussionsgrundlage zur Verfügung stehen.

 

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