Für die Verwaltung, Wartung und Sanierung von Parksystemen gelten besondere Anforderungen.

 


 

Für die Verwaltung, Wartung und Sanierung von Parksystemen gelten besondere Anforderungen.
 
In Deutschland nehmen die Schäden in Tiefgaragen und Parkplatzanlagen dramatisch zu. Die Schäden resultieren meist aus der unterschätzten korrosiven Wirkung von eingeschlepptem Tausalz.  Meist geht dieser Vorgang schleichend und unaufmerksam umher. Wenn es um Tiefgaragen geht, ist die Investitionsbereitschaft der Eigentümer oft eher zurückhaltend und auf das Notwendigste beschränkt. Vergessen wird dabei, dass es um einen Immobilienwert geht, welcher weit größer ist, wie ersichtlich. Zu späte Instandhaltungen oder Instandsetzungen ziehen meist sehr große Kostenblöcke nach sich. Rücklagen zu Garagen und Parkplatzanlagen werden ebenso vernachlässigt, da teilweise ein Wissen über die Ausmaße einer Sanierung fehlen.  Ebenso ist in Tiefgaragen die Sicherheit ein erheblicher Punkt, der oft vernachlässigt wird. Sie müssen sich darauf verlassen können, dass alle Beteiligten verantwortungsbewusst handeln und die Sicherheitsanforderungen erfüllen. Preisdumping bei Wartungs- und Modernisierungsarbeiten hat – gerade in den letzten Jahren – den Sicherheitsaspekt etwas in den Hintergrund gedrängt. Das haben mittlerweile auch die zuständigen Landratsämter, Bauaufsichtsbehörden und Handwerkskammern erkannt und werden verstärkt tätig. Hinzu kommen die sich stetig ändernden Rechtsvorschriften in Richtung Brandschutz oder Sicherheit. Nicht zuletzt werden notwendige Wartungen in Tiefgaragen teilweise nicht durchgeführt oder auf bautechnisch „kleine“ Mängel nicht reagiert, bis eine Großmaßnahme unumgänglich wird.
 
Auf die Qualifikation achten

Reparatur-, Wartungs- und Sanierungsarbeiten an Doppelstockgaragen dürfen ausschließlich von Meisterbetrieben des Metallhandwerks ausgeführt werden. Um finanzielle und rechtliche Risiken zu umgehen, sollte man sich vor Auftragsvergabe bei der zuständigen Handwerkskammer informieren, ob der potenzielle Auftragnehmer für die vorgesehene Aufgabe überhaupt qualifiziert ist. Die Handwerkskammern haben die Kontrolle der Handwerksbetriebe in Bezug auf die Erfüllung der Anforderungen verstärkt. Dabei orientieren sie sich an der Stellungnahme des Bundesverbandes Metall, Essen, zur Abgrenzung von Metallarbeiten an Doppelstockgaragen vom 26.2.2019.
An Doppelstockgaragen darf nur arbeiten, wer als Metallbauer in der Handwerksrolle der regionalen Handwerkskammer eingetragen ist. Der Versuch, dies mit Einträgen im zulassungsfreien Handwerk (Gebäude¬reiniger, Einbau von genormten Bauteilen) zu umgehen, ist seit diesem Jahr nicht mehr zielführend. Das gilt auch für Subunternehmer, die von Metallbaufirmen oder den Herstellern von Autoparksystemen oft mit Montage- und Wartungsarbeiten betraut werden – teils mit weitreichenden Folgen für die Sicherheit und langfristige Funktionsfähigkeit der Anlagen.
 
Die Sicherheitsprüfung

Die Wartung eines Parksystems entspricht nicht der Sicherheitsprüfung. Sich in Sicherheitsfragen auf das mit der Wartung beauftragte Unternehmen zu verlassen, kann riskant sein. Zwar ist eine Wartungsfirma nicht dazu verpflichtet, die Anlage auch auf die sicherheitsrelevanten Aspekte zu prüfen. Gesetzlich ist aber geregelt, dass ein Betreiber alle geltenden Sicherheitsvorschriften kennen muss. Da die Sicherheitsprüfung für Doppelstockgaragen seit fast 20 Jahren gesetzlich nicht mehr vorgeschrieben ist, stehen die Eigentümer in der alleinigen Verantwortung. Diese Eigenverantwortung wird seitdem häufig als Möglichkeit zur Kosteneinsparung genutzt. Für Eigentümer und Verwalter gilt: Die Sicherheitsprüfung ist ebenso wie die Wartung jährlich durchzuführen, bei älteren Anlagen auch öfter. Gerade in den letzten Jahren wurden die Sicherheitsvorschriften ständig verschärft, was bei vielen Anlagen eine Nachrüstung erforderlich machte. Mit der Abschaffung des Bestandsschutzes für Altanlagen müssen jetzt alle Anlagen den geltenden Sicherheitsanforderungen entsprechen, unabhängig von ihrem Errichtungsjahr.
Die Auswahl des Prüfunternehmens will mit Bedacht getroffen sein: Es sollte praxiserfahren und auf Doppelstockgaragen spezialisiert sein, um auch gleich eine Gefährdungsbeurteilung vornehmen zu können, damit diese nicht noch zusätzlich zur Sicherheitsprüfung in Auftrag gegeben werden muss.
 

Was gilt für ¬Instandhaltungsmaßnahmen?

Entscheidend ist die Zertifizierung nach DIN EN 1090: Neben der Meisterpflicht für Fachbetriebe sind noch weitere Kriterien bei der Auftragsvergabe zu beachten. Mit Modernisierungsaufträgen werden häufig auch unbewusst Arbeiten vergeben, die im Geltungsbereich der DIN EN 1090 liegen und eine Zertifizierung der ausführenden Firma erforderlich machen. So müssen Hersteller bzw. Inverkehrbringer von Stahltragwerken seit dem 1.7.2014 ihren Betrieb und insbesondere ihre werkseigene Produktionskontrolle nach DIN EN 1090-1 durch eine notifizierte Stelle zertifizieren lassen, um die Produkte mit dem CE-Kennzeichen zu versehen und die Leistungserklärung abgeben zu können. Auch bei Reparaturen antragenden Stahlteilen muss eine Zertifizierung der ausführenden Firma vorliegen.

Dies gilt nicht für hydraulisch betriebene Doppelstockgaragen, weil sie der Maschinenrichtlinie unterliegen. Jedoch gilt die DIN EN 1090 oft für Teilbereiche der Modernisierung. Firmen, die Metallarbeiten an hydraulischen Doppelstockgaragen ausführen, müssen auch tragende Vorrichtungen, Anbauten ersetzen, z. B. Überfahrbleche, Parkebenen, Abstützungen, Stützträger. Diese tragenden Bauteile sind kein Teil der Maschine und mit dem Gebäude fest verbunden. Sie unterliegen der DIN EN 1090 und der Bauprodukte-Verordnung. Als Verwalter muss man hier darauf achten, eine schriftliche Leistungserklärung ausgehändigt zu bekommen und dass eine CE-Kennzeichnung am Produkt angebracht wird. Im Zweifel ist es für den Auftraggeber sicherer, nur nach DIN EN 1090 zertifizierte Metallbauer zu beauftragen.
 
Pflichten der Betreiber und Verwalter – von der regelmäßigen Wartung bis zur Inspektion und Instandhaltung
Bauwerke sind geronnenes Geld. Parkhäuser und Tiefgaragen sind Kapital, das Rendite abwerfen soll. Fehlende Pflege und Instandhaltung reduziert die Nutzungsdauer erheblich, vermindert die Rendite und zerstört Kapital. Im Lichte dieser Erkenntnis ist es verwunderlich, dass Betreiber, Eigentümer und Verwalter aus mangelhafter und unterlassener Wartung und Instandhaltung geradezu fahrlässig der Zerstörung von Parkhäusern Vorschub leisten.
Gemäß den Bauordnungen der Länder sind »bauliche Anlagen grundsätzlich so zu errichten und zu unterhalten, dass die öffentliche Sicherheit und Ordnung – insbesondere Leben und Gesundheit der Nutzer - nicht gefährdet werden.« Obwohl für die Ingenieurbauwerke Parkhäuser und Tiefgaragen für die Inspektion, d. h. Wartung und Instandhaltung, keine Normen oder Regelwerke, sondern nur Empfehlungen

vorliegen, ergibt sich aus den Forderungen der Landesbauordnung die Inspektionspflicht. Mit Ausnahme von Brückenbauwerken oder anderen Ingenieurbauwerken, deren Überwachung und Prüfung in der DIN1076 „lngenieurbauwerke im Zuge von Straßen und Wegen“ geregelt sind, werden Bauwerke meist kaum oder nur partiell überwacht und gepflegt. Aus den aktuellen Regelwerken, der 2. Auflage des DBV-Merkblattes »+Parkhäuser und Tiefgaragen« und dem Heft 525 des DAfStB »Erläuterungen zur DIN1045 Teil 1« ergibt sich die Wartungspflicht für Parkbauten durch sachkundiges Personal. Nur selten stehen dem Betreiber solcher Verkehrsbauten geeignete Sachkundige zur Verfügung. Deshalb ist es unumgänglich, diese Dienstleistung auf spezialisierte Institute, auf Ingenieure und Sachverständige zu übertragen. Diese beauftragten Institute oder Ingenieure müssen Kenntnisse der Baustoffkunde, der Bauphysik, der Bauchemie und des Baugrundes besitzen.

Nachdem Parkbauten sowohl von der Bauweise her als auch hinsichtlich ihrer Beanspruchung Verkehrsbauten ähnlich sind, bietet sich eine Bauwerksüberwachung und Bauwerksprüfung in Anlehnung an die DIN1076 an. Als Grundlage dient ein Bauwerksbuch oder eine dokumentierte Begehung, dem die wichtigsten Bauwerksdaten zu entnehmen sind. Darin sind die jeweiligen Ergebnisse der Begehungen einzutragen oder zu hinterlegen.
Zu unterscheiden ist die Bauwerksüberwachung und die Bauwerksprüfung und schließlich die Hauptprüfung.
 
Bauwerksüberwachung

Diese setzt sich zusammen aus der laufenden bzw. halbjährlichen Beobachtung und aus
jährlichen Besichtigungen. Dabei ist besonders auf folgende Bauteile zu achten:
Wand
Fassade
Decke
Rampen
Fahrbereich
Wasserabläufe
Fugen und Verbindungen
Konstruktionen wie Unterzüge
Oberflächenschutz.
 
Es ist jeweils ein Bericht zu verfassen, mögliche aufgetretene Mängel sind fotografisch festzuhalten und in einem Lageplan zu markieren.
Bauwerksprüfung

Diese sollte alle drei Jahre erfolgen. Hier ist im Wesentlichen auf Risse, Durchfeuchtungen, Auslaugungen, Ausblühungen, Verfärbungen infolge von Rostbildung sowie Abplatzungen zu achten. Durch einfache Prüfung, z. B. Abfahren mit einem Draht (Hörbild) sind Hohlstellen zu ermitteln. Mängel an Arbeits- und Dehnfugen sind festzuhalten, konstruktiven Schwerpunkten wie Auflagerbereichen und Lagern ist besonderes Augenmerk zu widmen. Darüber hinaus sind Schutzmaßnahmen wie Geländer, Fluchtwege, Brandschutzmaßnahmen, die Beleuchtung und Elektrik zu prüfen. Zu achten ist auf Schmutzansammlungen und auf die Entwässerung.
 
Im Einzelnen soll Folgendes überprüft werden:

Verschleiß der Beschichtung
Funktion der Gullys, Funktion der Entwässerung
Fahr- und Parkflächen auf Risse in der Oberflächenschutzschicht sowie deren Unterseite
Spritzwasserbereiche an den Stützen und den Wänden auf Beschädigungen
Dichtigkeit an den Durchdringungen
Schrammborde
Fluchtwege
Brandschutzmaßnahmen wie z. B. Sprinkleranlagen
Beleuchtung
Elektrik und schließlich
Dehnfugenkonstruktionen
Hauptprüfung

Diese sollte spätestens alle sechs Jahre durchgeführt werden. Hier sind sämtliche, für einfache Prüfungen vorgeschriebene Untersuchungen durchzuführen. Darüber hinaus ist an schwer zugänglichen Abschnitten, unter Zuhilfenahme von Hubbühnen oder Gerüsten, auf Abplatzungen, Risse, Betondeckung und Korrosionsgrad der Bewehrung zu achten sowie die Carbonatisierungstiefe zu prüfen. Ferner sind Materialproben in Form von Bohrkernen zu entnehmen und diese detailliert zu untersuchen.
 
Wartung

Parkhäuser und Tiefgaragen sind immer wartungsbedürftig. Die Wartung zählt zum Gebäudemanagement und somit zu den Aufgaben des Hausverwalters. Ein Gebäudemanagement setzt sich zusammen aus einem kaufmännischen, infrastrukturellen und technischen Gebäudemanagement. Wartung und Instandhaltung sind Bestandteil des technischen Gebäudemanagements. Besteht Ihre Hausverwaltung lediglich aus 2 Personen, sollten Sie über die Qualität der erbrachten Leistungen nachdenken. Hierzu zählen die eben beschriebenen Bauwerksüberwachungen und Bauwerksprüfungen. Eine wesentliche und wirksame Maßnahme, die besonders öffentlich und intensiv genutzte Parkhäuser und Tiefgaragen von Wohneigentumsanlagen betrifft, ist die regelmäßige Reinigung. Diese zählt zum infrastrukturellen Gebäudemanagement. Die Reinigung, d. h. die einfache infrastrukturelle Wartung, sollte durch den Hausmeister erfolgen. Die Bauwerksüberwachung und Bauwerksprüfung sollten Ingenieuren oder Sachverständigen übertragen werden. Falls Ihre Hausverwaltung solch Personal nicht ausweisen kann, muss dies durch die Hausverwaltung beauftragt werden. Zur Aufrechterhaltung eines wirksamen Gebäudemanagements bedarf es deshalb vertraglicher Vereinbarungen zur Wartung und Prüfung
von Parkbauten, welche mit Kosten verbunden sind.
Aus dem aktuellen Stand der Regelwerke ergibt sich die Notwendigkeit, die technischen Erkenntnisse mit Auswirkungen auf die Mangelfreiheit und Dauerhaftigkeit von Parkhäusern und Tiefgaragen vertragsrechtlich umzusetzen. Daraus resultieren vertragsrechtliche Pflichten für den Planer von Neubauten, für den sachkundigen Planer in der Instandsetzung, vielmehr noch für den Eigentümer und Betreiber. Auf die rechtlichen Folgen soll an dieser Stelle nicht weiter eingegangen werden, sondern auf den Beitrag von Motzke mit dem Titel »Vertragliche Vereinbarungen zur Wartung von Parkbauten - juristische Bewertung« in der zweiten Auflage des DBV-Merkblatts »Parkhäuser und Tiefgaragen« verwiesen werden.

Fazit

Parkhäuser und häufig frequentierte Tiefgaragen unterliegen im Wesentlichen den gleichen Belastungen wie Verkehrsbauten. Es muss deshalb alles getan werden, um die Lebensdauer dieser Bauwerke der vorgesehenen Nutzungsdauer anzupassen.
Trotz der mittlerweile erhöhten Anforderungen an die Qualität des Betons zur Herstellung von Parkgaragen ist es aufgrund der baustellentypischen Randbedingungen allein durch betontechnologische Maßnahmen nahezu unmöglich, dauerhaft die Chlorid induzierte Korrosion zu verhindern. Nur durch geeignete Beschichtungsmaßnahmen und konstruktiv aufwendige Dehnfugenabdichtung kann dem Eindringen der Chemikalienlösungen entgegengewirkt werden. Eine Park- und Fahrebene muss als »Chemikalienauffangwanne« betrachtet werden.
Im Jahre 2007 bewirtschafteten bzw. betrieben, nach Angabe des Bundesverbandes Parken e.V., 204 Parkhausunternehmen 2065 Parkhäuser mit 907.484 Einstellplätzen. Der Verband Parken e. V. repräsentiert nach eigenen Angaben ca. 80 % der Parkhausunter-
nehmen. Darüber hinaus betreiben verbandsunabhängige städtische Verkehrs- und Versorgungsbetriebe Parkhäuser und Tiefgaragen. Über die Anzahl der Tiefgaragen in Wohnanlagen liegen keine statistisch gesicherten Daten vor. Es muss jedoch von mehreren Zehntausend Tiefgaragen ausgegangen werden. Der größte Teil dieser Parkgaragen genügt nicht den Anforderungen des Standes der Technik im Hinblick auf den Armierungsschutz. Die Folge ist ein rasant steigender Zwang zur Instandsetzung.
 
Zur Auswahl stehen grundsätzlich zwei verschiedene Wege der lnstandsetzungsmethode, und zwar zum einen der Ersatz des tausalzverseuchten Betons und der querschnittsverminderten Bewehrung und zum anderen die Methode des kathodischen Korrosionsschutzes, gegebenenfalls in Verbindung mit dem teilweisen Ersatz der zerstörten Bewehrung. Obwohl das Verfahren des kathodischen Korrosionsschutzes in der Bundesrepublik Deutschland erst in Einzelfällen eingesetzt worden ist, nimmt es an Bedeutung zu, weil die methodischen Vorzüge eine mögliche Instandsetzungskostenerhöhung ausgleichen. Unabhängig von der gewählten lnstandsetzungsmethode ist im Anschluss daran eine „Chemikalienwanne“ durch dichte Fugen und dichte und resistente Beschichtungen herzustellen.
 
Grundsätzlich ist zu bemerken, dass Ihre Hausverwaltung keine Bauingenieure und Baustoffprüfer sein müssen, jedoch sollte das Bewusstsein der regelmäßigen Begehung Ihrer Tiefgaragen und Dokumentierung von Schäden vorhanden sein. Gleichzeitig sollte an dieser Stelle dem Leser veranschaulicht werden, dass Tiefgaragen und Parkhäuser ebenfalls wie Heizungen oder Aufzüge einer Besichtigung, Prüfung oder Wartung unterliegen.
 
Dullinger Immobilien Verwaltung

 

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