Was ändert sich in 2019? Neue Gesetze und Regelungen im Überblick

 


 

Energieausweis
Gebäude mit einem Baujahr vor 1966 brauchen schon seit dem Jahr 2008 einen Energieausweis, wenn sie verkauft, vermietet oder verpachtet werden. Wurden sie nach 1966 gebaut gilt die Pflicht seit 2009. In beiden Fällen sind die Belege für den Energieverbrauch der Häuser zehn Jahre gültig. Das bedeutet aber auch, dass die ersten Energieausweise, die für Bestandsgebäude gelten, in diesem Jahre – ganz genau seit Juli 2018 – ihre Gültigkeit verlieren. 2019 folgt die zweite Welle, wenn die Ausweise für die "jüngeren" Gebäude nicht mehr gelten.
Sie alle müssen erneuert werden. Wenn die entsprechenden Immobilien verkauft, vermietet oder verpachtet werden, haben Käufer, Mieter und Pächter einen Anspruch darauf, über den Energieausweis Informationen über den Energieverbrauch und den energetischen Zustand des Gebäudes zu bekommen. Das gilt auch bei Nicht-Wohngebäuden.
 
Solaranlagen: Weniger Förderung für große Anlagen ab 2019 geplant
Das Bundeskabinett hat Anfang November den Gesetzesentwurf des BMWi für das Energiesammelgesetz beschlossen und damit das parlamentarische Verfahren eröffnet. Der Entwurf enthält unter anderem die Ankündigung, dass die EEG-Förderung für Anlagen ab 40 Kilowattpeak (kWp) auf das Niveau von Freiflächenanlagen abgesenkt werden sollen. Bundesrat und Bundestag müssen das Gesetz noch diskutieren und gegebenenfalls beschließen.
Damit würde die Förderung für größere Solaranlagen ab dem 1. Januar 2019 um rund 20 Prozent sinken soll. Ganz konkret geht es um Photovoltaik-Anlagen mit einer Leistungsspanne von 40 bis 750 Kilowattpeak auf Gebäuden – also den Anlagen, die keine Ein- und Zweifamilienhäuser mit Strom versorgen, sondern große Firmengebäude oder große Mehrfamilienhäuser.
 
Energieeinsparverordnung
Die Energieeinsparverordnung – kurz EnEV – hat dafür gesorgt, dass sich die Anforderungen an die Einsparung von Energie von Häusern Schritt für Schritt verschärft haben. Das erklärte Ziel der Bundesregierung seit der ersten Energieeinsparverordnung im Jahr 2002 ist das klimaneutrale Bauen. So sollen Gebäude in Zukunft nicht nur wenig oder gar keine Energie mehr verbrauchen, sondern sogar selbst Energie produzieren.
Was schreibt die Energieeinsparverordnung vor?
Die Verordnung hat mit der so genannten „Energieeffizienzklasse Haus“ Bewertungsstandards für Gebäude geschaffen, nach denen diese eingeordnet werden. Die Verordnung regelt über die Energieeffizienzklasse die Anforderungen an die Energieeffizienz von Häusern. Hierfür teilt sie die Gebäude in die Energieeffizienzklasse Haus A+ bis hin zur Energieeffizienzklasse Haus H ein. Haus A+ verbraucht weniger als 2 Euro an jährlichen Energiekosten pro Quadratmeter Wohnfläche. Dahingegen verbraucht ein Haus mit der Energieeffizienzklasse Haus H 13 Euro und mehr.
 
Was ändert sich in der Energieeinsparverordnung 2019?
Für ältere Wohngebäude stellen die ehrgeizigen Ziele der Regierung ein großes Problem dar. Denn sie wurden unter vollkommen anderen Gesichtspunkten, als von der heutigen Regierung vorgegeben, gebaut. Hausbesitzer haben daher die Pflicht, einen Energieausweis für Wohngebäude ausstellen zu lassen, der Auskunft über den Energieverbrauch ihres Hauses erteilt. Der Energieausweis wird durch einen qualifizierten Energieberater rechtssicher ausgestellt.
 
Geringere Modernisierungsumlage und Kappungsgrenze
Im Koalitionsvertrag hatten sich die Unionsparteien und die SPD auf verschiedene Mietrechtsänderungen geeinigt. Als Ergebnis wurde noch im Jahr 2018 das "Gesetz zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelungen über die Modernisierung der Mietsache" beschlossen. 2019 kommt es zur Umsetzung.
Für Vermieter bedeutet das: Ab 2019 lassen sich jährlich nur noch 8 Prozent der Modernisierungskosten im Rahmen der Modernisierungsumlage auf die Mieter umlegen – 3 Prozent weniger als bisher.
 
Dazu kommen folgende Kappungsgrenzen:
- die Miete darf sich infolge einer Modernisierung innerhalb von 6 Jahren maximal um 3 Euro pro Quadratmeter erhöhen
- beträgt die Miete weniger als 7 Euro je Quadratmeter darf die Erhöhung in dieser Zeit maximal 2 Euro betragen
- Vorteilhaft für Vermieter wird ein im Zuge der Gesetzesänderungen 2019 geltendes neues Modell, das die Berechnung der Modernisierungsumlage und Modernisierungsmieterhöhung zukünftig vereinfacht: Vermieter dürfen Kosten von bis zu 10.000 Euro mit 30 Prozent Erhaltungsaufwand ansetzen und den übrigen Betrag als Modernisierungskosten auf die Mieter umlegen.
 
Änderung beim Gesetz zur Mietpreisbremse
Der Gesetzgeber modifiziert hier teilweise den Umgang mit der Mietpreisbremse und erleichtert Mietern durch diese Gesetzesänderung 2019 die Verhandlungen mit ihrem Vermieter. Denn Vermieter sind dann verpflichtet, einem Mieter vor Abschluss des Mietvertrags unaufgefordert Auskunft über verschiedene Umstände zu erteilen, die ihrer Meinung nach eine höhere als von der Mietpreisbremse zugelassene Miete als Ausnahme begründen.
Auskunftspflichtig sind Vermieter immer dann, wenn sie sich auf diese in §§ 556 e, f BGB definierten Ausnahmen berufen:
- die Höhe der Vormiete der Wohnung
- eine vorhergehende Modernisierung
- die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung
- eine erste Nutzung und Vermietung nach dem 1.10.2014

Kommen Vermieter dieser Pflicht nicht nach, dürfen sie zunächst nur die nach der Mietpreisbremse zulässige Miete verlangen. Sie haben aber die Möglichkeit, die Auskunft innerhalb von 2 Jahren nachzuholen und die Ausnahme zur Berechnung der Miethöhe heranzuziehen.
Mieter müssen durch diese Gesetzesänderung 2019 eine Verletzung der Regelungen zur Mietpreisbremse demnach nicht mehr qualifiziert rügen – also mit entsprechenden Tatsachen unterlegen –, sondern können in einfacher, unbegründeter Form gegenüber dem Vermieter die nicht angewendete Mietpreisbremse anzeigen.
 
"Herausmodernisieren" wird bußgeldpflichtig
Die Gesetzesänderung versucht Missbräuche bei Modernisierungsmaßnahmen zu unterbinden, bei denen umfassende Modernisierungsmaßnahmen angekündigt werden, um den Mieter zur Kündigung zuveranlassen. Entsprechend der Gesetzesänderung 2019 wird immer dann eine Pflichtverletzung des Vermieters vermutet, wenn dieser nach Ankündigung der Modernisierungen nicht innerhalb von 12 Monaten mit den Arbeiten beginnt. Als zielgerichtete Maßnahme kann das "Herausmodernisieren" ab 2019 mit Bußgeldern von bis zu 100.000 Euro geahndet werden.
 

 

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